Domande d'esame VERIFICATO
Estimo
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Di cosa parla
- Stima Diretta:
- Calcola il valore medio/m² di aree simili (ΣV/Σm²=Vm²) e lo moltiplica per la superficie dell'area in questione.
- Il valore ottenuto viene poi modificato con aggiunte e detrazioni (es. ubicazione, forma).
- Stima Indiretta (Valore di Trasformazione):
- Definita come Vae - Vat - Kt, dove Vae è l'area edificabile, Vat il valore venale all'anno 'n' e Kt il costo di trasformazione.
- Formula pluriennale: Vae = Vat/(1+r)^t - Kt/(1+r)^t (r=saggio di capitalizzazione).
- Formula per meno di 1 anno: Vae = Vat/(1+rt) - Kt/(1+r₁t) (r₁=saggio commerciale).
- Include 'aggiunte' (es. servitù attiva, recupero materiali) e 'detrazioni' (es. servitù passive, mutuo ipotecario).
- Il costo di trasformazione (Kt) include Q + Sv + Tr + Sa + St + I + B.f.
- Valore di Mercato:
- Stima ad impressione o a vista: Basata sulla conoscenza del perito o informazioni locali.
- Stima storica: Basata su atti di compravendita recenti e veritieri.
- Stima per confronto diretto o comparativa: Richiede fabbricati simili, valori di compravendita recenti e parametri di paragone. Formula: ΣV:Σp = Vx:px.
- Valori di Costruzione e Ricostruzione:
- Sintetica: Basata su m³ vuoto per pieno o m² occupati di immobili simili. Formula: Vcx = ΣVc/Σp • px.
- Analitica: Richiede computo metrico estimativo (quantità e prezzo unitario) e aggiunge costi di progettazione, oneri di urbanizzazione, IVA, etc.
- Estimo negli Espropri:
- Soggetti: Espropriato, Autorità Espropriante, Beneficiario, Promotore.
- Processo: Inizia con vincolo preordinato (durata 5 anni), dichiarazione di pubblica utilità, indennità provvisoria.
- Accettazione dell'indennità: Cessione volontaria entro 15gg, pagamento entro 60gg.
- Rifiuto dell'indennità: L'amministrazione procede con pagamento automatico e decreto d'esproprio. L'indennità definitiva è calcolata dalla Commissione Provinciale di Esproprio (9 membri).
- Interventi Edilizi:
- Manutenzione ordinaria: Riparazioni, rinnovamento finiture, integrazione impianti.
- Manutenzione straordinaria: Ristrutturazione di parti strutturali, servizi sanitari (senza alterare m³).
- Restauro e risanamento conservativo: Conservare organismo edilizio, assicurare funzionalità.
- Nuova costruzione: Costruzione manufatti, infrastrutture.
- Ristrutturazione urbanistica: Sostituzione tessuto urbanistico-edilizio (modifica lotti, isolati, rete stradale).
- Permesso di Costruire / SCIA / DIA:
- Permesso di Costruire: Rilasciato a tecnico/proprietario, oneroso, irrevocabile. Il processo include autodichiarazione, comunicazione responsabile, proposta di provvedimento e modifiche. Tempo massimo di rilascio 75gg.
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): Dichiarazione per attività produttive. Permette inizio lavori lo stesso giorno della presentazione.
- DIA (Denuncia di Inizio Attività): Per opere non coperte da SCIA o soggette a permesso di costruire ('Super DIA'). Richiede 30 giorni di attesa prima dell'inizio lavori.
- Beneficio Fondiario:
- Reddito generato dal capitale fondiario, al netto delle imposte.
- Formula: Bf = PLV - (Sa + St + Sv + Q + Tr + I).
- Componenti: PLV (produzione lorda vendibile), Sa (salari), St (stipendi), Sv (spese varie), Q (assicurazioni, manutenzione), Tr (imposte), I (interessi).