Appunti VERIFICATO
La trascrizione
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Di cosa parla
- La trascrizione è una forma di pubblicità immobiliare disciplinata dal Codice Civile, in particolare dall'articolo 2643, che elenca gli atti soggetti a tale procedura per renderli opponibili ai terzi.
- Gli atti soggetti a trascrizione includono: contratti che trasferiscono o modificano la proprietà o diritti reali su beni immobili (usufrutto, superficie, servitù, uso, abitazione), atti di rinuncia, provvedimenti esecutivi, contratti di locazione ultra-novennale, contratti di società/associazione e consorzi con godimento immobiliare ultra-novennale o indeterminato, anticresi, transazioni su diritti immobiliari e sentenze che costituiscono, trasferiscono o modificano tali diritti.
- A differenza della forma scritta (ad substantiam), la cui assenza rende un contratto nullo, la mancata trascrizione non incide sulla validità dell'atto negoziale ma solo sulla sua opponibilità ai terzi.
- L'articolo 2644 c.c. disciplina la "doppia alienazione immobiliare": in caso di trasferimento dello stesso bene a più soggetti, prevale chi trascrive l'atto per primo, indipendentemente dalla data del contratto. L'acquirente "soccombente" potrà agire per responsabilità civile contro il dante causa e, se del caso, anche contro il secondo acquirente.
- Una riforma successiva ha introdotto la trascrizione dei contratti preliminari (art. 2645-bis c.c.), conferendo loro un "effetto prenotativo". Questo significa che, una volta trascritto il preliminare, gli effetti della successiva trascrizione del contratto definitivo retroagiscono al momento della trascrizione del preliminare, proteggendo il promissario acquirente da atti pregiudizievoli posti in essere dal promittente alienante.
- Altri atti soggetti a trascrizione comprendono: le divisioni, gli atti di destinazione (art. 2645-ter c.c.), le costituzioni di fondi patrimoniali (art. 2647 c.c.), le domande giudiziali e le sentenze.
- Per procedere alla trascrizione è necessaria una "nota di trascrizione" (art. 2659 c.c.) che deve contenere dati identificativi delle parti, il titolo e la data, l'identità del pubblico ufficiale o dell'autorità giudiziaria e la natura e situazione dei beni. Eventuali termini o condizioni devono essere menzionati.
- Vige il principio di "continuità delle trascrizioni" (art. 2650 c.c.): le trascrizioni successive o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto. Tuttavia, una volta trascritto l'atto mancante, tutte le trascrizioni successive recuperano la loro efficacia secondo il loro ordine.